不動産売却の流れとは？売却活動の内容や準備するものをご紹介

不動産売却を成功させるためには、個々の物件に合わせた売却活動や事前準備が欠かせません。
そこで不動産を売却するなら知っておきたい、全体の流れや準備するべきものをご紹介します。
東大阪市高井田本通で不動産売却を検討中の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却の流れと媒介契約

不動産の売却にあたっては、手続きをスムーズに進めるために全体の流れを把握しておくのがおすすめです。
まずはじめに不動産会社と結ぶ媒介契約には、3種類があります。
どの媒介契約を選ぶかにより、売却活動の流れも変わってきます。
そこで媒介契約にはどのような方法があるのか、メリット・デメリットとともに確認していきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と媒介契約を締結できる方法のことです。
築浅の物件や立地に恵まれているなど、競争力のある物件に向いている方法です。
なお一般媒介契約の場合、不動産会社には売物件情報の指定流通機構（レインズ）に物件情報を登録する義務がありません。
レインズに物件情報を登録しない場合、媒介契約を締結していない不動産会社は物件情報を得にくい状態にあります。
そのため、周囲に気付かれずに売却を進めたい方にもおすすめです。
なお不動産会社には定期的な報告義務がないので、売却活動の状況は売主側から問い合わせて把握する必要があります。
したがって遠方からの売却で現在状況を把握しにくい方や、少しでも早く・高く売りたいと考えている方は注意してください。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、一社とのみ媒介契約を締結できる方法のことです。
不動産会社は物件情報を、レインズに7営業日以内に登録する義務があります。
また2週間に1回以上、販売状況を報告する義務もあります。
一般媒介契約よりも手厚いフォローが期待できるため、なるべく早く不動産売却を完了させたい方におすすめです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、一社とのみ媒介契約を締結できる方法のことです。
なお、自分で買主を見つけて取引をする自己発見契約でも、不動産会社の仲介が必要なのが注意点です。
そして不動産会社には、レインズに5営業日以内に物件情報を登録するとともに、1週間に1回以上の報告義務があります。
頻繁に報告を受けられるため、現在の状況や流れを詳しく把握したい方におすすめです。
またほかの媒介契約と比較し、積極的な販売活動をおこなってもらいやすいため、より条件で取引できる可能性も高まるでしょう。
そこでどの媒介契約にするか迷ったときは、フォローが手厚い専任系の媒介契約にするのがおすすめです。

不動産の売却活動の流れとポイント

媒介契約を締結すると、売却活動が本格的にスタートします。
売りたい物件の条件や希望スケジュールにより、適切な売却活動の流れは変わってきます。
そこで不動産会社に相談しながら、販売方針を固めていきましょう。
通常、不動産会社は独自の顧客リストを有しています。
さらに中古住宅の場合、買主はすでにそのエリアに住んでいるケースが珍しくありません。
したがってそのエリアの不動産会社は、自社の顧客にも物件情報を拡散して買主を募ります。
そのほかにもさまざまな売却活動を展開し、広く買主を探すのが一般的な流れです。

売却活動の種類

売却活動の種類には、おもに以下のものがあります。

• インターネット広告
• 折り込みチラシによる宣伝
• オープンハウスの開催

不動産を探している方は、インターネットによる情報収集から始める傾向にあります。
そこで不動産のポータルサイトや不動産会社のホームページなどに情報を掲載すれば、幅広い層へのアプローチが期待できるでしょう。
そして折り込みチラシにより、物件の所在するエリアにしぼって情報を拡散します。
オープンハウスを開催すれば、購入を検討している方が自由に見学可能です。
それにより、実際に足を運ばないと伝わりにくい魅力を知ってもらえるチャンスも広がるでしょう。
このように積極的に売却活動すればするほど、買主も見つかりやすくなる傾向にあります。
もちろん周囲に気付かれずに売却を進めたいといった事情があれば、宣伝広告を控えることも可能です。
ただし、買主が見つかるまでに時間がかかってしまうので注意してください。

売却活動のポイント

売却活動へ入る前に、優先事項を整理しておくと良いでしょう。
あらかじめ以下のポイントを整理しておけば、希望に沿った売却活動を提案してもらえます。

• 売却価格（いくら以上で売りたいのか）
• 売却時期（売却活動の開始時期や成約時期など）
• 宣伝広告の内容（インターネット広告や折込チラシの有無など）
• そのほかの要望（特別な広告を実施するのかなど）
• 配慮してもらいたいこと（周囲に気付かれずに売却を進めたいなど）

たとえば少しでも早く売りたいなら、そのほかの条件で譲れる基準を決めておくのがおすすめです。
妥協できるラインが決まっていれば、買主との売買交渉にも落ち着いて対応できるでしょう。

売却活動にかかる費用

売却活動にかかる費用は、成約時に支払う仲介手数料に含まれています。
そのため媒介契約を結んだだけでは、費用が発生することはありません。
ただし例外的に以下の費用が発生することもあるため、媒介契約を締結する際に確認しておきましょう。

• 売主の希望で実施した特別な広告など
• 遠隔地での対応が必要になったときの交通費など

なお仲介手数料を支払うタイミングは、成約時と物件の引き渡し時に半分ずつ支払うのが一般的です。

不動産売却の流れに沿って準備するべきもの

不動産を売却することに決めたら、必要書類などの準備をスタートしましょう。
価格査定時に必要なものや、売却活動中や売買契約の締結時に必要なものもあるため、手続きの流れに合わせて準備を進めるのがおすすめです。

不動産会社へ売却を依頼するときに準備するもの

• 登記簿謄本もしくは登記事項証明書
• 物件を取得したときの売買契約書・重要事項説明書
• 登記済権利証もしくは登記識別情報
• 土地測量図・境界確認書（土地・一戸建ての場合）
• 固定資産税納税通知書および固定資産評価証明書
• 物件の図面・設備の仕様書（マンション・一戸建ての場合）
• 建築確認済証および検査済証（一戸建ての場合）
• マンションの管理規約または使用細則・維持費関連書類

このほか、必要に応じて以下の書類も準備してください。

• 建設設計図書・工事記録書
• 耐震診断報告書
• アスベスト使用調査報告書

物件の引き渡し時に準備するもの

売買契約を締結し物件を引き渡すときには、以下の書類を準備してください。

• 本人確認書類
• 実印・印鑑証明書
• 住民票（任意）
• 通帳などの銀行振込先情報（任意）
• ローン残高証明書またはローン返済予定表（任意）
• 物件のパンフレット（任意）

不明点は不動産会社に相談するのがおすすめ

不動産売却では準備すべき書類の数が多く、取得に時間がかかるものもあるので注意が必要です。
なお不動産会社へ価格査定を依頼すると、必要な書類に関する説明を受けられます。
その流れで準備すれば問題ないため、不明な点があればまずは不動産会社へ相談するのがおすすめです。

まとめ

不動産を売却するなら知っておきたい、手続きの流れやポイントをご紹介しました。
株式会社モット不動産販売では、東大阪市高井田本通で価格査定依頼を受け付けております。
不動産売却をご希望の方はもちろんのこと、手続きの流れでお困りの方もお気軽にご相談ください。