不動産売却で知っておきたい諸費用の種類とは？仲介手数料についても解説！

不動産売却すると大きな収入を得られますが、反対に出ていくお金もあります。
不動産売却において、一般的に「諸費用」と呼ばれているもののなかには、どのようなものが含まれるのでしょうか？
今回は、不動産売却で必要になる諸費用の種類をご紹介し、そのなかでも金額が大きくなりがちな仲介手数料について解説します。
高井田本通を中心とした東大阪市でで不動産売却をご検討中の方に、ご参考にしていただけると幸いです。

不動産売却で必要になる主な諸費用の種類

まずは、不動産売却で必要になる主な諸費用の種類をご紹介します。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産売却に際して不動産会社に仲介を依頼したときに支払う成功報酬を指します。
仲介手数料に関しては、次章で解説します。

各種税金

不動産売却すると、以下のような税金も発生します。
印紙税
印紙税は、契約書や領収書などの課税文書に対してかかる国税です。
不動産売却においては、買主と交わす売買契約書に課税され、税額は売買金額により以下のように定められています。
＜売買契約書に記載された契約金額に対する印紙税額＞
100万円超500万円以下：1,000円
500万円超1,000万円以下：5,000円
1,000万円超5,000万円以下：10,000円
5,000万円超1億円以下：30,000円
1億円超5億円以下：60,000円
※2022年（令和4年）3月31日まで適用される軽減税率適用後の金額
登録免許税
登録免許税は、売却する不動産に設定されている抵当権を解除する際に課される国税で、税額は不動産1件につき1,000円と定められています。
たとえば土地3筆に建物2棟建っている不動産なら、抵当権抹消のための登録免許税は不動産5件×1,000円で5,000円となります。
抵当権抹消の手続きは司法書士に依頼することが一般的で、司法書士への報酬は登録免許税も含めて5,000円～20,000円が目安です。
譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
譲渡所得税は、不動産を売却して発生した利益である譲渡所得に対してかかる所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
譲渡所得税は、譲渡所得を算出し、さらに譲渡所得税率をかけあわせることで納める税額を計算します。
＜譲渡所得税の計算方法＞
まずは以下の計算式で譲渡所得を算出します。
譲渡所得=①売却価格-（②取得費+③譲渡費用）
①売却価格：売買契約書に記載されている不動産の売却価格
②取得費：売却した不動産を取得した際にかかった費用の合計から、建物の減価償却分を差し引いた金額
※建物の減価償却＝築年数の経過とともに減少する建物の価値
③譲渡費用：不動産を売却したときにかかった費用の総額
上記で算出した譲渡所得に、不動産の所有期間に応じて以下の税率をかけて譲渡取得税を算出します。
【短期譲渡所得】（売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合）
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％
【長期譲渡所得】（売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超の場合）
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％
たとえば15年前に購入した取得費2,500万の不動産を、譲渡費用600万円かけて3,500万円で売却した場合の譲渡所得税は以下のとおりです。
譲渡所得=3,500万円-（2,500万円+600万円）=400万円
譲渡所得税（長期譲渡所得）=400万円×20.315%=81万2,600円
この物件の譲渡所得税は、81万2,600円と算出されました。
消費税
不動産を売却するときに、事業者が提供するサービスを利用したときには消費税がかかります。
具体的には、司法書士を依頼したときに支払う司法書士報酬や、建物を解体処分したときの解体費などに対して10%の消費税を支払います。

住宅ローン返済手数料

抵当権が付いた不動産は売却できないため、売却に際しては住宅ローンを一括返済しなければなりません。
その場合、金融機関に支払う事務手数料が必要になります。
手数料は金融機関によって異なるため、借入をした金融機関に問い合わせましょう。

不動産売却で必要な諸費用のうち仲介手数料について解説

不動産売却で必要な諸費用のうち、金額が大きくなりがちなのが不動産会社に支払う仲介手数料です。
ここでは仲介手数料について解説します。

仲介手数料の概要

前述したとおり、仲介手数料は不動産会社に対して支払う成功報酬です。
あくまで成功報酬であるため、複数の不動産会社と契約した場合でも、支払うのは買主を見つけてくれた不動産会社1社に対してのみとなります。
また、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう場合も、仲介が発生しないため仲介手数料の支払いは不要です。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、不動産の売却金額（税抜）に応じて以下のように上限が定められています。
＜税抜売却金額に応じた仲介手数料の上限＞
・200万円以下：売却金額（税抜）×5%+消費税
・200万円超～400万円以下：売却金額（税抜）×4%+2万円+消費税
・400万円超：売却金額（税抜）×3%+6万円+消費税
売却価格が400万円を超える場合は、以下の速算式を活用します。
仲介手数料=売却価格（税抜）×3.3%+6.6万円（消費税10%の場合）
たとえば税抜の売却価格が3,000万円だった場合、
仲介手数料=3,000万円×3.3%+6.6万円=105万6,000円
と算出されます。
低廉（ていれん）な空き家等の売買の特例
2018年1月1日から、「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が施行されました。
これは低廉、つまり価格の安い400万円以下の不動産売買は、売主から受け取る仲介手数料に調査費用の上乗せを可能とし、上限額を18万円+消費税とする特例です。
近年急増する空き家が社会問題となっていますが、空き家の売却は現地調査や交通費などに通常より多くの費用がかかるにも関わらず、売買価格は低くなりがちです。
そうすると不動産会社は取引に消極的になります。
そうした状況を打破するために導入されたのがこの特例です。
媒介契約に際して不動産会社から説明を受け、同意した場合にのみ特例が適用されます。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社によって異なります。
一般的には、買主との売買契約締結時に50%、決済・引き渡し時に50%の支払いを求められることが多いようです。
支払いのタイミングについては、不動産会社と媒介契約を結ぶときに確認しておきましょう。

不動産売却で発生するその他の諸費用

不動産売却に際して発生するその他の諸費用には、以下のようなものがあります。
・建物の解体費：約100万～300万円
・廃材の処分費用：約10万～50万円
・ハウスクリーニング費：約5万～15万円
その他の諸費用のなかでも、更地にするときにかかる建物の解体費は、高額になりがちです。
しかしどれだけ古い建物でも、そのままの状態で売却できる可能性があります。
本当に更地にする必要があるかは、不動産会社に相談してから決めるのがおすすめです。

まとめ

不動産売却に際して発生する諸費用をご紹介しました。
「売却金額が思ったより残らなかった」とならないよう、どれくらいの諸費用がかかるのかをあらかじめ見積もっておくようにしましょう。
弊社では、高井田本通を中心とした東大阪市にある不動産の売却のご相談に応じていますので、お気軽にお問い合わせください。