不動産売却で確定申告が必要なケースとは？必要書類やポイントをご紹介

不動産売却した結果何千万円もの収入があったことで、確定申告する必要があるのか気になっている方もいるのではないでしょうか？
不動産売却時の確定申告は、必要な場合と不要な場合があります。
そこで今回は、不動産売却で確定申告しなければならないのはどのようななときかを解説し、確定申告時に必要な書類や知っておきたいポイントをご紹介します。
高井田本通を中心とした東大阪市で不動産売却をご検討中の方のご参考になると幸いです。

不動産売却で確定申告が必要なケースとは？

まずはそもそも確定申告とは何なのか、不動産売却をして確定申告が必要になるのはどのようなケースなのかを紹介します。

確定申告は前年の所得を確定して税務署に申告すること

確定申告とは、前年の1月1日～12月31日までに発生した所得の合計金額を算出し、税務署に申告する手続きを指します。
税務署は、確定申告された所得に応じた所得税を計算して課税します。
会社勤めの方は、毎月所得税を源泉徴収されていて、年末調整がおこなわれるのが一般的です。
そのため確定申告になじみがないことがほとんどですが、不動産売却した場合には確定申告が必要になるケースがあるので注意しましょう。
なお、確定申告は、毎年2月中旬から3月中旬におこなわれるのが通常です。
※2020年、2021年はコロナ禍の影響で申告期間が延長されたので、今後も状況に応じて同様の対応が取られる可能性があります。

不動産売却で確定申告が必要になる2つのケース

不動産売却した際に、確定申告が必要になるのは以下の2つのケースです
不動産売却で利益（譲渡所得）が発生したとき
不動産売却で得た利益は「譲渡所得」と呼ばれます。
不動産売却で譲渡所得が発生したときには、確定申告が必要です。
反対にいえば、不動産売却したにも関わらず利益がなかった場合には、確定申告は不要です。
譲渡所得は以下の計算式を使って求めます。
・譲渡所得＝①売却価格-（②取得費+③譲渡費用）
①売却価格：売買契約書に記載された不動産を売却した価格
②取得費：売却した不動産を取得した際にかかった費用の合計から、建物の減価償却分を差し引いた金額
※建物の減価償却＝築年数の経過とともに減少する建物の価値
③譲渡費用：不動産を売却したときにかかった費用の総額
たとえば3,500万円で取得した不動産を、譲渡費用800万円かけて5,000万円で売却した場合、譲渡所得は5,000万円-（3,500万円+800万円）＝700万円となります。
この場合譲渡所得がプラスになるので、確定申告が必要です。
一方同じ不動産が3,000万円でしか売れなかった場合、譲渡所得は3,500万円-（3,000万円+800万円）＝▲300万円となります。
譲渡所得がマイナスとなるので、確定申告は基本的には不要です。
譲渡所得がマイナスになり損益通算したいとき
前述した計算式で譲渡所得がマイナスになった場合「損益通算」することで節税できる可能性があります。
損益通算とは、ほかの所得と相殺して所得を確定することを指します。
たとえば先ほどの例で、譲渡所得がマイナス300万円となったケースでは、一定の条件を満たせば会社から得る給与所得などから300万円を差し引くことが可能です。
結果的に所得の総額が減るため、所得税を減税できます。
損益通算しても所得が残る場合には「繰越控除」を申請すれば最長3年間損失を繰り越せる可能性があるので、適用できるか確認しましょう。

不動産売却後の確定申告で必要になる書類

不動産売却後の確定申告で必要になる書類をご紹介します。

不動産売却の確定申告で必要な書類は3つ

確定申告で必要になる書類は以下の3つです。
確定申告書B様式
確定申告書B様式は、給与所得や事業所得など、所得の種類にかかわらず使用できる確定申告書です。
税務署や市役所、国税庁のホームページなどから入手しましょう。
分離課税用の申告書
不動産売却で発生した譲渡所得は、給与所得などほかの所得とは別々に課税される「分離課税制度」が採用されています。
譲渡所得はこちらの申告書を使用します。
確定申告書B様式と同じく、税務署や市役所、国税庁のホームページから入手できます。
譲渡所得の内訳書
譲渡所得の内訳書は、不動産売却後に国税庁から郵送される書類です。
不動産の売却金額や取得費、譲渡費用などを記載して提出します。

譲渡所得の確定申告で必要な添付書類

譲渡所得を確定申告するときには、以下のような書類を添付して提出する必要があります。
不動産の取得に関する書類
不動産の取得費を証明するために、以下のような書類を添付します。

• 不動産を取得したときの売買契約書の写し
• 不動産を取得したときに不動産会社に支払った仲介手数料の領収証
• その他取得にかかった費用の支払いを証明できる領収証

不動産の売却に関する書類
不動産の譲渡費用を証明するために、以下のような書類を添付します。

• 不動産を売却したときの売買契約書の写し
• 不動産を売却したときに不動産会社に支払った仲介手数料の領収証
• その他売却にかかった費用の支払いを証明できる領収証

このほか、売却した不動産の所在や面積、所有者の情報が記載された登記簿謄本の添付が必要で、最寄りの法務局で取得できます。

不動産売却後の確定申告で知っておきたいポイント

不動産売却後の確定申告について、知っておきたいポイントを3つご紹介します。

書き損じやミスを防ぐには電子申告する

確定申告書は複写式になっているため、黒のボールペンを使用して強めの筆圧で記入します。
書き損じた場合には、二重線を引いて削除し、近くに正しく記載しなおす必要もあります。
手書きしたり書き損じを修正したりする手間をなくすには、国税庁のホームページから電子申告するのがおすすめです。
国税庁では、毎年確定申告の時期になると、ホームページに「確定申告書作成コーナー」を開設するので、そちらから申告すると良いでしょう。
電子申告では、計算ミスや記入漏れがあるとエラーが表示され修正が促されるため、ミスを防げるのもポイントです。
計算機で計算する手間も不要になり、時間短縮にもつながります。

申告の対象外でも「お尋ね」がくる可能性がある

不動産売却したものの利益が出ず、損益通算もしないのであれば確定申告は不要です。
ただしその場合、税務署から「お尋ね」と呼ばれる通知が送付される可能性があります。
「お尋ね」とは、不動産売却したにも関わらず確定申告しなかった方に、確定申告を忘れていないか、それとも利益が出ていないのかを確認するためのものです。
お尋ねが来たときには、譲渡所得が出ていないことを書類を添えて証明すれば問題ありません。

確定申告の相談先

不動産売却後の確定申告について相談したいときには、税務署や税理士を利用します。
税務署
確定申告の相談は、税務署で受け付けています。
確定申告の時期になると、無料相談会などをおこなうケースもあるので利用すると良いでしょう。
税理士
確定申告の相談は、税理士にも依頼できます。
税理士に相談すると、節税に関する細かなアドバイスを期待できるのがメリットです。
ただし、税理士に依頼すると、税理士報酬が必要です。
税理士報酬は、個人の確定申告であれば、5万～10万円程度が一般的です。

まとめ

不動産売却で譲渡所得がプラスになったときや、マイナスになり損益通算したいときには確定申告が必要です。
マイナスになったものの損益通算が不要な場合は確定申告する必要はありませんが、税務署から「お尋ね」が来る可能性がある点には留意しましょう。
なお、弊社では高井田本通を中心とした東大阪市にある不動産売却のご相談に応じていますので、お気軽にお問い合わせください。