不動産売却で分筆を上手に活用！メリットや手続きの流れをご紹介

広大な不動産を所有している場合、状況によっては、管理の手間や維持費が大きな負担になってしまうケースがあります。
子どもも巣立って活用するのが難しいときは、分筆による売却も選択肢のひとつです。
そこで今回は、高井田本通を中心とした東大阪市で不動産の売却を検討している方に向けて、不動産売却における分筆についてフォーカスします。
分筆とはなにか、分筆のメリット、実際に分筆する際の流れや注意点の知識を深めて、今後の参考にしてみてください。

不動産売却における分筆とはどのような事項？

不動産売却における分筆とは、登記されているひとつの土地を複数に分けることです。
分筆された土地は、登記上でも別の土地として登録されます。
もともと、ひとつの土地にはひとつの建物しか建設が不可になっていますが、分筆すると複数の建物を建設することが可能になるわけです。
分筆と混同しやすい言葉に分割がありますが、分割とは、登記上では同じ土地のままそれぞれで建物を建設できるようにすることを指します。
ただし、この場合は、建築基準法を順守している必要があります。
両者とも、ひとつの土地を分けるという意味合いでは同じですが、土地の活用方法によって使い方が異なります。
分割は、主に相続した資産の分け方として使用される言葉なので、混同しないよう注意しましょう。
単純に複数の建物を建設する目的なのであれば、登記費用や管理の手間などを考えて分割を選択したほうが良い場合もあります。
しかし、売却の場合は所有権の変更などが必要なため、分筆する必要があるのです。
分筆の理由はさまざまですが、広すぎる不動産を持て余している場合は、分筆すると一部分を切り離して売却できます。
また、ひとつの土地を複数人で相続した場合も、それぞれに配分するなどの対応ができるようにもなるでしょう。

不動産売却における分筆の3つのメリットを把握しよう

続いて、不動産売却における分筆のメリットとはなにか、見ていきましょう。

メリット①分けた土地ごとに取り扱いが可能になる

分筆した土地は別々に登記され、それぞれで取り扱いが可能になります。
登記手続きの際は地目を設定する必要がありますが、たとえば「田」として設定されている土地には建物の建設は不可です。
しかし、分筆によって分けて登記することが可能になれば、「田」と「宅地」のように地目をそれぞれで設定できます。
すると、「宅地」部分には建物の建設が可能になるのです。
もともと「宅地」の地目でも、それぞれの土地で所有者を設定できます。
そのため、活用しきれていない土地の一部を売却して、まとまった現金を入手できることもメリットです。

メリット②税金が安くなる

土地は、面している道路や整形地・不整形地、間口や形状など、さまざまな観点から評価されます。
分筆して売却する部分を評価額の高い面に調整すると、支払う税金を安くできる可能性があります。
このメリットを狙う場合は、税理士や土地家屋調査士などの専門家に依頼すると良いでしょう。
もちろん、所有する面積が狭くなることによって、管理の手間や固定資産税が軽減されることもメリットといえます。

メリット③相続においてもトラブルになりにくい

たとえば、相続人の1人が住宅を建てるためにローンを組んで抵当権を設定したい場合に、分筆していないと土地全体に抵当権がついてしまいます。
抵当権とは、金融機関が不動産を担保にする権利のことです。
ほかの相続人は土地を売却したい意向の場合など、意見が対立してトラブルになってしまう可能性も考えられます。
相続において不動産は分配しにくい資産ですが、分筆によって各々が自由にできる土地を公平に分配すれば、それぞれの用途で活用できます。
つまり、相続人同士のトラブルを未然に防げるメリットもあるということです。
このように不動産売却において分筆すると、さまざまなシーンでメリットを感じられるでしょう。

不動産売却で分筆する際の流れや注意点も押さえておこう

最後に、不動産売却で分筆する際の流れや注意点を押さえておきましょう。
まず、不動産売却で分筆する際の流れについてご説明します。
分筆は、以下の6ステップの流れで手続きが可能です。
これらの流れを踏んで、手続きが完了して売却活動が始められる状態になるまでには、早くて1か月程度かかります。
近隣との調整が必要な場合は、6か月程度かかることもあるでしょう。
そのため、ゆとりをもったスケジュールが必要です。

分筆の流れ

①分筆予定の土地の詳細を調査
まずは、分筆する予定の土地の境界線を詳しく調べるために、法務局で公図や測量図を取得します。
公図とは、土地の位置や形状を記した地図に準ずる図面のことですが、現況と差が出るケースもあるため、単独では使用不可です。
一方、測量図とは、土地家屋調査士などの専門家が測量した図面のことを指します。
過去に測量したことがあり、すでに確定測量図がある場合は、正確な境界がわかるため活用することが可能です。
公図や測量図の取得は、インターネットでも手続きできます。
②境界の確定測量
専門家である土地家屋調査士に依頼して、境界線を確定するための確定測量をおこないます。
参考のために、事前調査で取得した資料を提出しましょう。
③分筆案の作成
引き続き、土地家屋調査士に依頼して、隣地所有者や役所への説明で使用する分筆案を作成します。
④立ち会い
近隣所有者の同意が得られれば、分筆できます。
前面の道路が市道や県道の場合には、役所への説明も必要です。
⑤境界標の設置
同意を得た内容に沿って、境界杭や境界標を設置します。
近年は、鉄製のプレートを打ち込むケースが多いでしょう。
⑥土地分筆登記
登記申請書・測量図・筆界確認書を提出して、申請します。
筆界確認書とは、立ち会いの際に得られた同意の内容を書面に残したものです。
すべて測量を依頼した土地家屋調査士に作成してもらえます。
なお、測量費の相場は20万円から30万円ですが、ケースバイケースなので、まずは見積もりを取りましょう。
次に、不動産売却における分筆の注意点についてご紹介します。

分筆の注意点

接道義務を満たす必要がある
分筆した土地のすべてが、「4m以上の幅の道路が2m以上接していること」という接道義務を満たす必要があります。
接道義務を満たしているかどうかは、資産価値にも影響するため、買い手を探すことが難しくなるリスクも考えられます。
しっかりと確認してから分筆の境界線を決定しましょう。
また、接道義務を満たしていないと、分筆自体が認められないケースもあるため注意してください。
相続の場合は期限がある
相続による分筆の場合は、期限があることにも注意しましょう。
なぜなら、相続税の申告期限に被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内というルールがあるためです。
それまでに、遺産分割協議はもちろん分筆まで完了させておく必要があります。
相続の予定がある場合は、被相続人が生存中に分筆をおこなっておくのもひとつの方法です。
また、先述した土地分筆登記をおこなう流れから、相続登記は省略できます。
なるべく費用と時間をかけないためのポイントのひとつなので、相続のケースでは、ぜひ覚えておいてください。

まとめ

今回は、不動産売却における分筆の概要やメリット、手続きの流れについてご紹介しました。
分筆すると、土地の活用の幅が広がり、使用していない部分の管理や費用負担から解放されます。
注意点も考慮しつつ、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。
高井田本通を中心とした東大阪市における査定や売却でお悩みの方は、株式会社モット不動産販売までお気軽にご相談ください。