東大阪市高井田本通エリアの不動産を相続！売却の流れや遺産分割協議とは？

遺産相続において、少し手続きが複雑になるのが、不動産についてです。
誰が不動産をどのように相続し、どうやって分割するのかなど、相続人全員で話し合います。
そこで今回は、不動産を相続した時の売却の流れや、複数人で相続する場合の遺産分割協議、不動産を相続する際の注意点について解説します。

不動産を相続した時の売却の流れとは？

相続の発生から不動産の売却、相続税の納税まで、一連の流れについて解説します。

相続が発生したら遺言書を確認

誰がどの割合でいくら相続するかは、遺言書の有無で決まります。
被相続人が亡くなられた時は、死亡届の手続きやお葬式の手配などを進めつつ、遺言書の有無も確認しましょう。
遺言書が出てきたらその場で開封せず、必ず家庭裁判所にて「検認」の手続きをしましょう。

誰がいくら相続するのか確認

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要になります。
有効な遺言書がない場合は、法定相続人（民法で定められた相続人）の共有財産として、全員で協議の上相続します。

相続の選択

相続人は自己の相続開始を知った時から3か月以内に、以下のいずれかを選択をしなければいけません。
単純承認
被相続人のすべての財産を相続します。
とくに手続きの必要はなく、限定承認や相続放棄をしないまま3か月経過した場合は、単純承認したものとみなされます。
また相続財産の一部、または全部を処分した場合なども、単純承認したものとみなされるため注意が必要です。
限定承認
被相続人のプラスの財産の限度内で、マイナスの財産の負債を引き継ぎ、財産が残れば残りの財産も引き継ぎます。
相続財産は一定額あるが、借金などマイナスの財産がいくらあるのかわからないときなどに用いられます。
相続放棄
被相続人のすべての財産を放棄します。
一度相続放棄してしまうと、あとから多額の財産が見つかっても、相続できないため、慎重に選択する必要があります。

遺産分割協議

相続人全員で相続内容の確認、分割方法などを話し合います。
基本的には遺言書が第一優先ですが、遺言書があったとしても、遺産分割協議の際に全員の同意があれば、相続割合を新たに取り決めることも可能です。
遺産分割協議については、次項にて詳しく解説します。

名義変更

不動産を相続したら、早めに名義変更のための相続登記を済ませましょう。
被相続人名義のままですと、不動産を売却できませんので、注意が必要です。

相続不動産の査定依頼をし売却

不動産の相続人が確定したら、不動産会社へ連絡し査定してもらいます。
査定内容に合意したら、相続人が売主となり媒介契約を締結。
売却活動を進めていきます。
購入希望者が見つかったら、諸条件のすり合わせをし、売買契約書を締結。
残金の決済をし、鍵の引き渡しをしたら売却活動終了です。

利益を分割

相続不動産の売却で得た利益を、遺産分割協議で決めた割合で分割します。（換価分割）
換価分割とは、車や不動産など単純に遺産を分割できない場合に、売却して得た利益を公平に遺産分割する方法をいいます。

相続税の申告・納付

相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った翌日から10か月以内です。
申告する際には、相続人の住所の管轄地域ではなく、被相続人の住んでいた地域を管轄する税務署へ申告しなければなりません。

相続した不動産を売却するための遺産分割協議の方法とは？

遺言書もなく法定相続人で相続する場合は、相続人全員の共有財産となります。

不動産が含まれた遺産の4つの分割方法

土地や建物など不動産を相続した場合は、以下4つの方法で分割します。
①現物分割
現物のまま相続し、それぞれに配分します。
たとえば不動産はAさん、車はBさん、預貯金はCさんのように分割します。
比較的手間がかからず分割できるのがメリット。
ただし分割する財産ごとに価格差が出るので、不公平感がでるかもしれません。
②代償分割
特定の相続人が一括で相続し、他の相続人に対し、代償として代わりの財産を支払う方法です。
たとえばAさんが一括で不動産を相続し、BさんとCさんへそれぞれ公平に、不動産の価格を分割した金銭を渡します。
遺産をそのままの形で残せたり、相続人同士の公平性を保てるところがメリットです。
③換価分割
相続した財産を売却し、その売却金額を分割する方法をさします。
たとえば不動産や車などを売却し、その売却金額をAさん、Bさん、Cさんで分配します。
不動産や車などの買い手が見つかることが必須条件にはなりますが、分割しにくい財産を公平に分割できるため、もっとも利用されている分割方法といえるでしょう。
④共有分割
法定相続分または遺産分割協議で決めた相続割合にて、財産を共有する方法です。
全員の同意が必要になるため、1人でも反対すると売却できなかったり、相続人が増えて手続きが複雑になるなど、何かと手間がかかるのがデメリット。
共有分割は、後々トラブルが起こりやすい分割方法のため、注意が必要です。

相続した不動産の売却や遺産分割する際の注意点！

ここでは、相続した不動産の売却や遺産分割する際の注意点をいくつかご紹介します。

信頼できる人を売却の際の窓口にする

共有物件を売却する際は、信頼できる人を窓口担当に決めておくといいでしょう。
その際に、売却価格の最低額も相談しておくと交渉もスムーズにすすみます。
窓口を一本化することで、売却に伴う測量や司法書士とのやり取りが発生した際の伝達漏れを防いだり、支払いが発生した際の清算がしやすくなるというメリットがあります。

二次相続について考える

二次相続とは、被相続人の配偶者が亡くなられた場合など、一次相続のあとに生じた相続をいいます。
たとえば、ご夫婦と息子さんのいるご家庭の場合、先に父親が亡くなり母親が相続した場合を一次相続、その後すぐに母親が亡くなり息子さんが相続した場合を二次相続といいます。
＜一次相続との違い＞

• 配偶者控除や配偶者に対する税額軽減は適用されない
• 基礎控除や死亡保険金の非課税枠が縮小される
• 小規模住宅の特例が利用できない場合がある

二次相続では、法定相続人が1人減ることで非課税枠が減少するため、相続税が増加します。
二次相続も考えて一次相続をしないと、多額の相続税額を負担することになるため、注意が必要です。
二次相続対策①生前贈与
配偶者が一次相続で取得した現金は、暦年贈与を利用して少しずつ子世帯へ移転させておきましょう。
暦年贈与とは、年間110万円までは贈与税がかからない制度をいいます。
ただし相続が始まる前3年分は、相続の際に加算されるため注意が必要です。
また贈与税が課せられないようにするためには「きっちりと同じ時期に贈与しない」「贈与毎に契約書を作成する」など注意点もあります。
税理士などに相談をしながら、なるべく早めに計画を立て実行することをおすすめします。
二次相続対策②一次相続の際の「小規模宅地等の特例」は子に適用させる
相続の際に、宅地の相続税評価額を80％減額できる「小規模宅地等の特例」という軽減措置があります。
同居が条件のため一般的には配偶者に適用しますが、配偶者には相続税額の軽減措置が適用されるため、有効に活用できない場合がほとんどです。
同居しているお子さまがいる場合は、お子さまに宅地を相続させることで、大きな節税につながる可能性があるでしょう。
ただし同居していない場合は、適用されないため注意が必要です。

相続人に認知症の方がいる場合は注意が必要

ここからは、相続人に認知症の方がいる場合の注意点についてご紹介します。
注意点①成年後見人は家庭裁判所が選任
成年後見人の決定権は家庭裁判所にあり、専門家が選ばれるケースも増えています。
成年後見人は、認知症の相続人の財産を預かり、代理人となって遺産分協議など法律行為をおこないます。
注意点②成年後見人が専門家などの第三者の場合は報酬が発生する
2つ目の注意点は成年後見人に専門家がつくと、報酬が発生するということ。
月額の最低料金は2万円程度から6万円程度まで、保有する財産総額によってさまざま。
注意点③柔軟な遺産分割協議は難しい
3つ目の注意点は、後見人は認知症の親族の代理人であるということ。
あくまでも認知症の親族の代理人として、法定相続分を守るよう働きかけます。
たとえば認知症の母親の介護をしている息子が、相続割合を増やしたいと協議しても、後見人がそれを認めるのは一般的には難しいと考えられているのです。

認知症の家族がいる場合は、生前に遺言書の準備を

認知症の方が遺産相続する場合には、思わぬ費用がかかったり、不動産を売却したくてもできなかったりと、遺産分割協議も思うように進みません。
この場合、ご両親の生前に遺言書を作成しておくことが1番の対策です。
誰に何を相続させるか決めておけば、成年後見人を立てずにすみ、費用が発生したり、手続きに時間がかかることも少なくなるでしょう。
また遺言を残す際に認知症が疑われる場合は、診断書などを病院で発行しておくと、遺言の有効性を示すために役立つでしょう。

まとめ

ご実家などの不動産を相続する場合は、ご親族の思い入れなどもあり、遺産分割協議が難航するケースは多々あります。
ただし放置してしまうと、相続人が複雑になったり、処分したくてもできなかったりと、遺産分割に時間を要する場合もあるので、注意が必要です。
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