不動産ローンの支払いがつらい！任意売却のメリットや流れを解説

コロナによる倒産で働き口がない、親の介護で働きたくても働けない、そんな時でも毎月やってくる住宅ローンの支払い期限。
そのまま放置してしまうと大切な不動産を競売にかけられてしまう可能性があります。
今回は東大阪市にお住まいの方へ向けて、大切なマイホームを競売から守る任意売却についてご紹介します。
もう払えない！となる前に任意売却のメリットや流れについてしっかりとチェックして万が一に備えておきましょう。

不動産のローンが払えなくなった時の選択肢「任意売却」とは

さまざまな事情から住宅ローンの支払いができなくなったら、真っ先に浮かぶ不動産の売却。
しかしながら、売却しても残債があり住宅ローンを完済できない場合は、売却できないことをご存じでしょうか？
なぜならば、金融機関の抵当権を抹消するためには、住宅ローンの完済が条件となっているからです。
そんな時に検討したいのが、「任意売却」という選択肢。
任意売却とは住宅ローンの支払いが滞る中、売却しても残債がある不動産に対して、金融機関に交渉の上合意を得て売却する方法をいいます。
残債が残ったままの抵当権や差し押さえを解除し一般の仲介のように売却が可能で、一定期間内に売却することで競売を回避できる売却方法です。

不動産を任意売却するメリットとデメリットとは？

ここからは競売よりもよい条件で売却できる任意売却のメリットとデメリットについて詳しくみてみましょう。

任意売却のメリット5つ！住宅ローン滞納を知られず売却できます

メリット①市場と同等価格で取引可能
任意売却の最大のメリットは、通常の仲介で売却する場合と同じように売却活動が可能なことです。
競売の場合は短期間で入札を行うことから、落札するのは不動産会社が多く、入札金額も低くなってしまう場合がほとんど。
それに比べ任意売却は、通常の不動産売却のように多くの購入検討者に情報を届け売却活動をします。
よりよい条件で購入してくれる買主を選定することができるので、市場に近い価格で売却できる可能性があります。
メリット②残債の返済は分割交渉可能
不動産を任意売却しても住宅ローンの支払いが完済できなかった場合は、残債の支払いが必要になります。
けれどもこれまでのような住宅ローンの支払いではなく、現在の収入状況などを考慮し支払い可能な返済額へ分割交渉ができます。
一般的には5千円～3万円程度の返済が多いようです。
メリット③諸費用を売却代金から捻出可能
仲介手数料や測量費、不動産登記の費用などを売却代金から捻出できることも、任意売却のメリットの1つです。
さらに引っ越し費用については、最高30万円まで売却費用から融通してもらえるよう、債権者への交渉が可能です。
今手元にお金が無くて売却に悩んでいらっしゃる方でも、安心して売却手続きを進められます。
メリット④周囲に知られず売却可能
競売は競売物件として新聞やネットに物件の住所や写真が掲載され、住宅ローンを滞納したことが知人や勤務先の同僚に知られる可能性があります。
対して任意売却は、通常の売却と同じように売却活動を行うため、住宅ローンを滞納していることは、周囲に知られることはありません。
メリット⑤売却後マイホームに住み続けられる可能性あり
親御さんの介護で家を離れられない、お子さまが受験生で今すぐに引っ越しはできない、そういった事情がある方には、リースバックという選択肢も。
リースバックとは、投資家、任意売却の専門業者などに家を買い取ってもらい、売却後に賃貸借契約を交わし賃料を払って自宅に住み続ける方法です。
あらかじめ契約期間を決め、賃貸借契約期間満了後に自宅を買戻すことも可能。
一時的に経済困難に陥り住宅ローンが支払えなくなったとしても、自宅を手放すことなく住み続けることができるため、利用したいと考える方も増えています。

任意売却の主なデメリット3つ！タイムリミットに気をつけましょう

デメリット①信用情報に傷がついてからでないと任意売却できない
任意売却を進めるのには、数か月に渡り住宅ローンを滞納していることが条件となります。
そのため、信用情報機関（ブラックリスト）に名前が載ってしまい、今後5～7年間は大きな金額のローンが組めなくなったり、クレジットカードの新規発行などできなくなります。
デメリット②連帯保証人や連帯債務者の同意が必要
任意売却を進めるにあたっては、連帯保証人や連帯債務者への同意が必要になります。
住宅ローンを滞納すると、債権者から支払いの督促や連帯保証人などにも請求がいくため、相当な精神的重圧がかかります。
そのためどのように返済していくのか、今後の売却活動についてあらかじめ理解してもらう必要があります。
デメリット③任意売却にはタイムリミットがある
実は任意売却が始まったからといって、競売手続きが中断されたわけではありません。
住宅ローンを滞納し、保証会社が債務者に変わって一括返済（代位弁済）した時から、任意売却が可能となります。
その間競売手続きはストップすることなく、進められます。
代位弁済から競売の開札するまでのおよそ6カ月の間に任意売却による引渡し、完済までを完了しなければ、競売されてしまうことになります。

不動産を任意売却する時の流れをチェック！

任意売却が始まると、じっくりと考えている時間はありません。
先にどのような流れで任意売却が完了するのか、チェックしておきましょう。
金融機関からの督促状
住宅ローン滞納が1～2か月続くと金融機関から督促の電話や郵送で督促状が届きます。
督促状に応じない場合は催告書が届き、「〇月〇日までに支払わなければならない」といった強硬な内容の通知書が届きます。
金融機関へ相談し、早めに現状を把握する
まずは現状を把握しましょう。
任意売却は債権者の同意なくしては進められません。
早めに相談することで金融機関への心証も違いますし、任意売却への準備も進めやすくなります。
住宅ローンの残債価格や期間を把握するため、残高証明書を取得しておきましょう。
任意売却専門の不動産業者へ相談
どこへ依頼するかによって、任意売却がスムーズに進むかとうかが決まります。
東大阪市エリアのお客様で任意売却のご相談は、地域に根ざした株式会社モット不動産販売へまずはご相談くださいませ。
エリアの特性を周知しているからこそ、買い手がつく売却価格の査定と、金融機関との面倒な交渉事など全て弊社へお任せください。
売却活動開始
金融機関から任意売却の承諾が下りたら、いよいよ売却活動開始です。
通常の仲介と同様に、ホームページや物件情報サイトに掲載し広く売却活動を行います。
内覧なども随時入ってきますので、常にお部屋はキレイに保つようにしましょう。
売買契約を締結後代金の清算と引渡し
買主が見つかったら債権者へ確認を取り、引っ越し代金の一部を売却費用から融通してもらえないかなど、細かい条件のすり合わせを行います。
物件の引渡し日に債権者や司法書士が一堂に会し、代金の清算と所有権等の引渡しを行います。
月々の残債支払い
任意売却に至るということは、任意売却後も月々の残債の支払いがついてまわります。
しかしながら、これまでのような金額ではなく債務者の支払い可能な金額であらかじめ取り決めが行われます。
無理のない支払いになるよう、債権者へじっくり相談をしながら決めましょう。

まとめ

住宅ローンの支払いが困難になってしまうと、精神的な余裕も無くなり、何から手をつけたらいいのか分からなくなってしまいます。
まずは早めの相談が大切です。
東大阪市エリアで住宅ローンを滞納してしまった、もしくはこれから支払っていけるか不安、などどのような状況でもかまいません。
不動産に関するお困りごとがございましたらお力になりますので、ぜひ株式会社モット不動産販売までお気軽にご相談くださいませ。