土地の査定方法とは？査定に影響する項目についてご紹介

土地を売却する場合、どのように査定していくのか、どのような条件の土地だと高く査定されるのか疑問ではありませんか？
本記事では、土地の査定方法や査定に影響する道路や土地の条件について解説します。
同じような立地でも、項目によって細かく査定されますので、査定を依頼する際の参考にしてください。

土地の査定方法は公的評価も用いる

土地の査定には、3つの公的評価額や取引事例比較法を元に価格相場を割り出します。

公示地価や基準地価

国土交通省が公表している全国約2万6千地点の土地の地価を公示地価、都道府県が調査している全国約2万1千地点の土地の地価を基準地価と言います。
それぞれ、所有する土地周辺の土地の相場が確認できます。

相続税路線価

国税庁が公表している土地の価格で、道路に面した土地の1㎡当たりの単価が確認できます。
公示地価の8割が目安の額です。

固定資産税評価額

市区町村が決定する価格で、固定資産税納税通知書に記載してあります。
公示地価の7割が目安の額です。

取引事例比較法

近隣の成約事例を元に、土地の地勢や日照、間口などの条件も含めて土地を査定します。

土地の査定方法は接する道路も影響する

土地の査定には、接している前面道路の状況も査定価格に影響します。
まずは幅員です。
建築基準法上の道路に2m以上接し、幅員4m以上の道路でないと、建築基準法により新たに家を建てられません。
そうでない土地の場合、幅員が4mを超えるよう、セットバック（所有する土地の一部を後退させる）する必要があり、土地の価格が下がります。
次に、間口と奥行きで土地の間口が広ければ日照が増え、また、奥行きも長いほど土地が広くなるため、査定額も高くなります。
また、角地は開放感があり、日当たりや通風も良いため、査定額が高くなる場合が多いです。

土地の査定方法は土地の形状も影響する

正方形や長方形などの整形地や旗竿地など、土地の種類はさまざまです。
土地の形状が旗竿地の場合、整形地のおおよそ2，3割ほど安い査定額になることが多いでしょう。
しかし、土地が広ければ広いほど家が建てやすくなるため、土地の形状の影響は受けにくくなります。
なかには、立地を好み、変形地を利用して個性的な家を建てる方もいるため、変形地だからといって売れないとは言い切れません。

まとめ

土地は公的評価を元に、接する道路や土地の形状によっても査定額が変わります。
幅員や間口、奥行に余裕があり、なおかつ角地だと価格が高くなりやすいでしょう。
また土地の形状としては、整形地も評価が上がります。
土地の査定額はさまざまなポイントに左右されますので、目安として参考にしてください。
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