土地を分筆するときの最低敷地面積の調べ方と売却で損をしない方法とは？

相続などで一つの土地を複数人で保有している場合、分筆をおこないそれぞれが1つの土地として保有する分筆という手段があります。
しかし、分筆した土地にも売却しやすい敷面積と売却が難しくなる最低敷地面積があります。
ここでは、分筆するときの最低敷地面積を知って売却で損をしない方法をお伝えしたいと思います。

土地の分筆による最低敷地面積とは？調べ方はある？

分筆とは、もともと名義人が一人だった土地を複数人の名義人に分けることです。
分筆をおこなうことで、他の名義人の許可なく土地の売却をおこなうことができるようになります。
しかし、分筆した土地が最低敷地面積だとしたらどうでしょうか？
最低敷地面積とは、建物を建築するときに最低限確保しなければならない敷地面積です。
最低敷地面積の大きさは全国で統一されているわけではなく、各市町村で決められていますが、目安としては次の大きさになります。

• 市街化区域：100㎡
• 市街化調整区域：150㎡
• 市街化区域の中で第一種低層住居専用区域：120㎡
• 市街化区域の中で第一種中高層住居専用区域：110㎡

つまり、分筆をおこなったときに最低敷地面積に満たないと土地であれば、建物を建てることができなくなるため売却が困難になるのです。
ただし、例外として法令の制定前から最適敷地面積を満たしていない土地であれば、最適敷地面積は適用されません。

分筆した土地の最低敷地面積の調べ方とは？

では、最適敷地面積であるかはどのように調べれば良いのでしょうか？
売却を目的として分筆をおこなうのであれば最低敷地面積を下回らないことが大切です。
最低敷地面積は各市町村で定められているので、各自治体のホームページを閲覧して情報を得ることができます。
また検索をおこなうときに、ご自身が分筆したい土地の市町村名と最低敷地面積、または敷地面積の最適限度というキーワードを入力して検索してみると探しやすくなります。
それでもわからないという場合は、不動産会社に相談してみることをお勧めします。

土地の分筆で最低敷地面積を下回った場合の売却方法とは？

しかし、何らかの事情により最低敷地面積で分筆してしまった、またはすでに分筆済だという場合もあります。
最低敷地面積の土地は、売却しづらいですが売却できないわけはありません。
売却をおこなうための対策には次のような方法があります。

• 隣地の土地を保有している方に売却する
• 隣地を買い取り、敷地面積を合筆して売却する

どちらの方法も、隣地の許可を得ることができれば、可能になる方法です。
隣地が買い取っても、隣地から買い取っても敷地面積が広くなるので建築はおこないやすくなります。

まとめ

最低敷地面積は、建築するうえで最低限必要な広さです。
そのため、最適敷地面積で分筆をおこなえば、建築物の自由度がさがり売却も難しくなります。
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